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DOG - Xunta de Galicia -

Diario Oficial de Galicia
DOG Núm. 162 Martes, 27 de agosto de 2013 Pág. 34352

III. Otras disposiciones

Consellería de Hacienda

ORDEN de 26 de agosto de 2013 por la que se modifica la Orden de 27 de diciembre de 2012, por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2013.

La Orden de 27 de diciembre de 2012 por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2013 estableció los valores de referencia de los inmuebles para el presente ejercicio 2013.

La vigencia de las órdenes sobre los precios medios de mercado tiene carácter anual, pero dada la situación económica actual de crisis que afecta sobre todo al mercado inmobiliario y que provoca una gran volatilidad en el precio de los inmuebles, se hace necesaria una actualización de dichos valores con una periodicidad superior a la anual. Ejemplo de esto ha sido la actualización que se realizó el año pasado por la Orden de 20 de agosto de 2012, por la que se modifica la Orden de 28 de diciembre de 2011 por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia para el ejercicio 2012.

Por todo ello, y teniendo presente la voluntad de esta Administración de acomodarse los más rápidamente posible a la evolución de los valores de los inmuebles, se propone una modificación de los mismos a la baja actuando tanto sobre el coeficiente de mercado, como sobre el valor del suelo.

El valor del suelo urbano no es del todo independiente del valor del inmueble. En realidad es más un producto del mismo. Su valor depende de lo que sobre él se puede edificar, de forma que la existencia materializada de un determinado tipo de edificio puede apreciar o depreciar el suelo sobre el que se ubica. De forma inversa, también el mayor valor del suelo (para el uso optimizado) puede afectar al conjunto del inmueble al determinar su vida económica y la conveniencia de su derribo para ser reedificado.

Así como la depreciación física (debida a la antigüedad o al estado de conservación) es sólo entendible aplicada a la construcción, la depreciación económica (o funcional), considerada como obsolescencia, afectará al conjunto, en la medida que se aplica al suelo que soporta la edificación.

En estos momentos de crisis económica, con los precios inmobiliarios en caída suave pero constante y los usos no residenciales (comerciales, oficinas) con problemas de escasez de demanda y una sobre-oferta no satisfecha por aquella, se da una inadecuación entre lo que realmente fue construido en épocas anteriores de bonanza económica y lo que óptimamente hoy es demandado por los usuarios de inmuebles. Es por esto que la obsolescencia se manifiesta ahora con mayor intensidad.

Por otra parte, la transferencia desde el sector financiero hacia la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria de una parte importante de los activos inmobiliarios, en la que la vivienda nueva representa un elevado porcentaje, y las dificultades de colocación en el mercado de un volumen importante de estas viviendas, ha provocado que el ajuste de los precios del mercado de vivienda nueva (20 % de rebaja respecto a 2007 según el INE para la CA de Galicia) esté siendo más lento que el de vivienda de segunda mano, que por su adaptabilidad más inmediata e individualizada, resulta ser más ágil en recoger la caída de la demanda mediante el ajuste de los precios (34 % de caída en las mismas condiciones, según el INE). Este factor viene a acentuar, aunque sea momentáneamente y de forma artificiosa, el efecto de la obsolescencia económica.

La combinación de estos dos factores hace conveniente en la praxis de la valoración fiscal, que siempre busca un registro lo más ceñido posible a la actualidad de los mercados, que se acentúe el margen o distancia entre el valor real (precios medios en el mercado) asignado a las viviendas nuevas y a las de segunda mano, al menos mientras persistan las causas externas que acentúan estos efectos.

En todo caso, y debido a la inestabilidad de los mercados inmobiliarios, se hará un seguimiento estrecho y un nuevo diagnóstico a final del presente año para, en su caso, proceder a una nueva adaptación de los precios medios de mercado con efectos para el próximo ejercicio.

En consonancia con lo expuesto, se reduce el coeficiente de mercado en aquellos municipios que así lo tuviesen establecido de 1,3 a 1,2. Este coeficiente reducido vendría a ponderar prácticamente en exclusiva los gastos, es decir, contempla un beneficio nulo o poco significativo en la promoción inmobiliaria. Además se introduce un coeficiente de obsolescencia económica que, en paralelo a la depreciación física, afecte al suelo de los bienes urbanos del tipo de edificios de vivienda colectiva (exceptuando las plazas de garaje) cuando los inmuebles se encuentren situados dentro de las áreas urbanas especificadas en anexo III (callejeros del anexo IV) de la orden de precios medios en el mercado. La aplicación de este coeficiente responderá a una ley de tipo logarítmico (progresivamente decreciente) con una ratio de depreciación anual del 0,5 %. Se considera un límite máximo a la depreciación por obsolescencia económica del suelo urbano el representado por el 70 % de su valor inicial (coeficiente máximo a aplicar, para antigüedades superiores a 70 años, de 0,7). Este coeficiente se mantendrá mientras se observe un mayor desajuste de los precios de vivienda nueva respecto a los de segunda mano en lo que respecta a su acomodación a la demanda, y será desactivado en el momento en el que ambos mercados, el primario y el secundario, se sincronicen más claramente.

De conformidad con la competencia atribuida por el artículo 7 del Decreto legislativo 1/1999, de 7 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de régimen financiero y presupuestario de Galicia, y el artículo 27.uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio,

DISPONGO:

Artículo único

Se modifica la Orden de 27 de diciembre de 2012 por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2013.

Uno. Se modifica la norma 2 del anexo I, que queda redactado como sigue:

Norma 2. Suelo.

2.1. Se contemplan tres formas de valorar el suelo, tanto edificado como vacío, según los componentes económicos del valor que sean tomados como base para la valoración:

a) Suelo con componentes de mercado urbanísticos: suelo en el que, por su clase y calificación urbanística reconocida en el planeamiento urbanístico de aplicación, en su mercado se atiende principalmente a los aprovechamientos urbanísticos. El valor que resulta será directamente proporcional a las edificabilidades permitidas por el planeamiento o realmente materializadas, e inversamente proporcional a los gastos que se le impongan como contraprestación a la edificación. El valor será el resultado de aplicar los rendimientos económicos (valores de repercusión) que el mercado confiere a los parámetros urbanísticos establecidos en el planeamiento. Los valores de repercusión se obtendrán previa división del territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria con un uso dominante y aplicando el método residual (que obtiene residualmente el valor de repercusión del suelo a partir de valores de venta conocidos) a los valores contenidos en los estudios de mercado disponibles, se obtendrá el valor promedio en cada zona para los usos principales más comunes, es decir, para los usos dominantes en una determinada zona (vivienda, industrial). Para los usos secundarios (comercial y almacén/trastero), los valores zonales se presentarán de forma interrelacionada, es decir, en forma de coeficientes que, para cada zona, relacionen los usos secundarios con el valor zonal para uso dominante (vivienda o industrial, según el caso), expresado en €/m2, por ser este el uso de referencia. Así, el valor zonal concreto para un uso secundario determinado se calculará como el resultado de aplicar el coeficiente que corresponda a ese uso-concreto sobre el valor asignado al uso-referencia, tal como se recoge en el anexo III. Se establecen también índices más particulares para los usos de vivienda, oficina y comercial, que recogen diferencias de valor intrazonales, esto es, diferencias por calle o tramo de calle, que intentan reflejar las variaciones de tipología edificatoria, de calidad residencial y de microsituación, que se pueden dar dentro de una misma zona y que pueden representar importantes deformaciones respecto al valor medio normal de esa zona, incluidos en el anexo IV.

Los valores zonales, así como los coeficientes mencionados, podrán ser actualizados mediante el análisis de estudios de mercado nuevos o complementarios o bien mediante actualizaciones mediante los índices de variación de precios publicados por las distintas administraciones públicas o por instituciones especializadas.

Para aquellas zonas y usos en los que en la fijación de los precios de mercado no se atienda de manera cuantitativamente proporcional a los parámetros de edificabilidad establecidos en el planeamiento urbanístico sino que la apetencia de la demanda contemple más los componentes cualitativos (localización geográfica, orientación, pendiente, vistas etc.), manteniéndose la edificabilidad real por debajo de la permitida, podrá sustituirse el cálculo residual por la elaboración de tablas de valores de suelo unitarios que reflejan su variabilidad cualitativa: usos industriales, dotaciones privadas, vivienda en núcleos rurales y otros similares situados en zonas de bajo grado de consolidación urbanística.

b) Suelo con componentes de mercado rústico-pecuarias o energético-industriales (plantas de explotación energética): suelo en el que su mercado atiende de manera preferente a rendimientos procedentes del sector primario o del energético-industrial. Este tipo de suelo refleja en su valor un importante componente situacional: cercanía a vías de transporte, a núcleos de población, a zonas de costa etc. El valor unitario en este tipo de suelo se considerará compuesto de un valor de partida asignado a cada unidad territorial (ayuntamiento o comarca) que representa el valor de una finca rústica con unas características agropecuarias básicas, es decir, a las de menor productividad que, en general, y dependiendo del grado de urbanización o explotación territorial del ayuntamiento, tedrán un destino agrológico a monte bajo ubicado en una parroquia o lugar de poco valor estratégico y con acceso por un camino de servidumbre. A este valor unitario se le aplicarán, según el caso concreto, tres factores correctores en función de las tres variables que, como se ha visto, de forma más firme determinan la variabilidad de valor: el cultivo o destino agrológico real o potencial, la localización geográfica o valor relativo de la parroquia/lugar respecto del conjunto y el tipo de vía de acceso que posee la finca. El valor unitario se obtendrá a partir de la siguiente ecuación:

Valor unitario = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA

Ajustada mediante técnicas de regresión multivariante y en la que:

– Valor básico es el valor de partida mencionado anteriormente y es fijo para cada ayuntamiento o comarca (anexo II: valor básico rústico).

– IC, IP e IA son los índices de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores variables de la ecuación regresión –anexos V, VI y VII respectivamente–).

– EC, EP y EA son los exponentes de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores fijos para cada ayuntamiento de la ecuación regresión –anexo II–).

c) Suelo con carencias o limitaciones de mercado: suelo destinado a viales o zonas comunes de cesión gratuita sin derecho a aprovechamiento urbanístico, a usos dotacionales públicos, suelos rústicos con protección normativa o presencia de infraestructuras cuando ésta impida su explotación o cuando se den situaciones equivalentes. Podrá asignárseles valor nulo (tratándose de una cesión sin derechos o compensaciones), un valor correspondiente a una edificabilidad simbólica (entre 0 y 0,2 m2/m2) o un valor unitario correspondiente al cultivo rústico más próximo o similar, o incluso valor negativo tratándose de una cesión gravosa sin compensación.

2.2. Coeficiente de obsolescencia:

Al valor básico del suelo con componentes de mercado urbanísticos del apartado a) se le aplicará una depreciación que, en paralelo a la depreciación física, afecte al suelo de los bienes urbanos del tipo edificios de vivienda colectiva (exceptuando las plazas de garaje) cuando los inmuebles se encuentren situados dentro de las áreas urbanas especificadas en anexo III (callejeros del anexo IV) de la orden de precios medios en el mercado, que recoja la depreciación económica diferencial entre los inmuebles nuevos y los de segunda mano, mediante un coeficiente que obedece a una ley de tipo logarítmico (progresivamente decreciente) con una ratio de depreciación anual del 0,5 %.

Se considerará un límite máximo a la depreciación por obsolescencia que recoja la divergencia máxima entre las dinámicas de los mercados primario y secundario el representado por un remanente del 70 % del valor inicial del suelo.

D = (1-r)^n

Donde D es la depreciación por obsolescencia expresada en forma de coeficiente multiplicador; r es la ratio de depreciación anual y n el número de años de antigüedad.

Dos. Se modifica la norma 4 del anexo I, que queda redactada como sigue:

Norma 4. Coeficiente de mercado.

Este coeficiente, tal y como es habitual en las valoraciones inmobiliarias, es el resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador el binomio gastos más beneficios de promoción (anexo II). Este coeficiente se aplicará sobre la suma de los valores finales del suelo y la construcción.

Por norma general tomará el valor que le asigna la normativa catastral (1,4) corregido a la baja en dos décimas = 1,2 (norma 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio).

Para bienes inmuebles en situaciones netamente rurales, donde la edificación se lleva a cabo por autoconstrucción y sitos en zonas lejos de las áreas de influencia de las zonas urbanas y de la costa, se aplicará un coeficiente de mercado neutro de valor 1».

Tres. Modificación del anexo II, como se indica:

Para todos los ayuntamientos de Galicia que tienen asignado un coeficiente de mercado de 1,3, éste se modifica por un coeficiente 1,2.

Disposición final única

La presente orden entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de Galicia y se aplicará a los hechos imponibles devengados a partir de esa fecha.

Santiago de Compostela, 26 de agosto de 2013

Elena Muñoz Fonteriz
Conselleira de Hacienda